L’iscrizione di ipoteca sugli immobili mediante ingiunzione fiscale

Misura cautelare di rilievo nell’ambito della riscossione coattiva mediante ingiunzione rafforzata condotta ai sensi del RD 639/1910 e del DPR 602/73,  è l’iscrizione di ipoteca sui beni immobili secondo la disciplina contenuta nell’art. 77 dPR 602/73.

Art. 77

Iscrizione di ipoteca

In vigore dal 22/06/2013

Modificato da: Decreto-legge del 21/06/2013 n. 69 Articolo 52

1. Decorso inutilmente il termine di cui all’articolo 50, comma 1, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui si procede.

1-bis. L’agente della riscossione, anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere, puo’ iscrivere la garanzia ipotecaria di cui al comma 1 anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione di cui all’art. 76, commi 1 e 2, purche’ l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro. 

2. Se l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera il cinque per cento del valore dell’immobile da sottoporre ad espropriazione determinato a norma dell’articolo 79, il concessionario, prima di procedere all’esecuzione, deve iscrivere ipoteca. Decorsi sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto, il concessionario procede all’espropriazione.

2-bis. L’agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1

Il comma 2-bis dell’articolo 77 prevede una procedura di cautela che l’agente della riscossione o l’ente procedente mediante ingiunzione, mediante la notifica al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in assenza di pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca. L’ipoteca può essere iscritta per importo pari al doppio del credito per cui si procede e trova comunque il limite di importo pari a 20.000 euro.

La funzione principale dell’ipoteca è quella di costituire una garanzia per il creditore attribuendogli il diritto di espropriare i beni vincolati e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, come prevede l’art. 2808 c.c.

L’ipoteca è una garanzia reale avente per oggetto l’immobile sul quale viene iscritta ed è una causa legittima di prelazione, in quanto consente al creditore, in sede di espropriazione o nel corso di una procedura concorsuale, di essere soddisfatto prima degli altri creditori sul ricavato della vendita forzata del bene ipotecato. La garanzia in favore del creditore ipotecario decorre dalla data di iscrizione dell’ipoteca sulla base del grado di iscrizione.  Il creditore ipotecario potrà far valere il proprio diritto di prelazione sul bene in base al proprio grado di iscrizione, determinato dall’ordine delle ipoteche e della loro successione temporale.

Con l’estinzione del credito principale si estingue anche l’ipoteca: in questo caso occorrerà formalizzare la pratica con la cancellazione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari, in modo da liberare l’immobile dal gravame e rendere conoscibile ai terzi lo stato attuale del bene.

La Cassazione 25258/2018

In caso di vendita di bene gravato da ipoteca, l’acquirente resta esposto all’azione esecutiva del creditore ipotecario. In caso di eredità, l’ipoteca si trasmette agli eredi, e ciascuno di essi è tenuto ipotecariamente per l’intero ai sensi dell’art. 754 c.c., stante l’indivisibilità dell’ipoteca in deroga al principio della parziarietà della responsabilità dei coeredi per i debiti ereditati.

La Commissione tributaria regionale della Calabria, con la sentenza 3002/2017, ha precisato che l’iscrizione di ipoteca non deve essere preceduta da avviso di intimazione, trattandosi di misura cautelare e non esecutiva, mentre deve essere preceduta dalla comunicazione preventiva.

L’omessa comunicazione comporta la nullità dell’iscrizione. Non sussiste la violazione della norma di cui all’art. 50, comma 2, del DPR 602/73, atteso che in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’ipoteca può essere iscritta senza necessità di procedere a notifica dell’intimazione ad adempiere di cui all’art. 50, comma 2, del medesimo DPR, prescritta per il caso che l’esecuzione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento, poiché l’iscrizione ipotecaria non può essere considerata quale mezzo preordinato all’espropriazione forzata, atteso quanto si evince dalla lettera dell’art. 77 citato, il quale, al comma 2, prevede che “prima di procedere all’esecuzione, il concessionario deve iscrivere ipoteca”, e, al comma 1, richiama esclusivamente il primo e non anche il comma 2 dell’art. 50 del DPR n. 602 del 1973 (così Cass. civile, sez VI, 20.06.2012 n. 10234)…….La Suprema Corte ha, infatti, ritenuto che «In tema di riscossione coattiva delle imposte, l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 602, deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis, del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. 13 maggio 2011 n. 70, conv. con modif. dalla l. 12 luglio 2011, n. 106), in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità» (Cassazione civile, sez. un., 18/09/2014, n. 19667 e n. 19668).

La pronuncia fa emergere l’importanza della comunicazione preventiva, bollata come requisito fondamentale ai fini della sua validità, nonostante di fatto conceda al debitore un periodo temporale durante il quale l’immobile può essere alienato ovvero modificato dal punto di vista catastale (es. frazionamento del bene o modifica del classamento/rendita).

Le conservatorie sono tenute a iscrivere senza riserva le ipoteche sugli immobili, anche quando l’istanza viene presentata dal Comune sulla base di ingiunzione fiscale del RD 639/1910. L’applicazione della misura sulla base del titolo costituito dall’ingiunzione, è stato oggetto di una lunga controversia tra i comuni e le conservatorie che, in adesione alla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 4/T del 20 maggio 2008, aderivano all’interpretazione di prassi secondo cui con il quadro normativo fondato sull’art. 4, comma 2-sexies, del decreto-legge 24 settembre 2002, n. 209, convertito dalla legge 22 novembre 2011, n. 265 – e su conforme parere dell’Avvocatura Generale dello Stato,  le disposizioni del citato decreto – legge n. 209 del 2002 non erano sufficienti, ex se, né ad attribuire all’ingiunzione fiscale l’idoneità a costituire titolo per l’iscrizione di ipoteca di cui all’art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973, né a rendere applicabili ai “concessionari locali” le esenzioni previste dagli artt. 47 e 47-bis del medesimo decreto (in ragione del necessario rigore interpretativo che deve essere seguito tanto in tema di garanzie reali, che di norme esentative). Solamente con risoluzione 149/E del 12 dicembre 2017, si assiste a una presa di posizione diversa da parte dell’Agenzia delle Entrate che ritiene superati gli ostacoli che impedivano l’iscrizione di ipoteca mediane ingiunzione nonché la gratuità della misura. La nota dell’Agenzia riassume aspetti importanti che riguardano l’analogia cartella/ingiunzione, riconoscendo l’equipollenza tra i due strumenti e la possibilità di accedere alla garanzia in forma semplificata e gratuita.

Inoltre la CTR Puglia con sentenza 2278/2017 ha chiarito che la comunicazione preventiva di iscrizione d’ipoteca e l’intimazione di pagamento, pur assumendo natura cautelare la prima ed esecutiva/espropriativa la seconda, assolvono alla medesima funzione e cioè di intimare al contribuente il pagamento del debito, pena l’assoggettamento agli ulteriori provvedimenti limitativi della propria sfera patrimoniale. La prima è una comunicazione preventiva rispetto all’ipoteca, la seconda, invece, è una comunicazione preventiva rispetto all’espropriazione. Inoltre non potendosi giuridicamente ipotizzare in relazione ad un provvedimento endoprocedimentale una efficacia temporale “sine die”, appare corretto ritenere, che tale termine di efficacia possa essere individuato in quello di sei mesi previsto dal richiamato art. 50 per l’intimazione di pagamento.

Ne consegue che, l’iscrizione di ipoteca va effettuata entro 180 giorni dalla notifica della comunicazione preventiva. Successivamente dovrà essere notificata nuova comunicazione prima di procedere.

L’ipoteca si esegue mediante iscrizione nei registri immobiliari per ogni singolo immobile. Conserva il suo effetto per 20 anni ed è rinnovabile. Da segnalare che aspetto diverso è la validità che sottende il titolo ipotecario. Il creditore ipotecario ha il diritto di espropriare e fare vendere la cosa con preferenza rispetto agli altri creditori. Il vincolo segue il bene ed è efficace verso i terzi. Trattandosi di una modalità di iscrizione analoga a quella dell’Agente nazionale di riscossione, va compilata scaricando l’apposito software reso disponibile dall’Agenzia delle Entrate, ai soli fini della compilazione. Ad oggi non risulta possibile la trasmissione telematica, restando la modalità di presentazione manuale presso le conservatorie dei registri, alla quale vanno esibiti i titoli esecutivi originari di riscossione.

Ricevuto il titolo e la nota in doppio originale, il Conservatore deve provvedere al deposito del titolo, a registrare la nota sul registro generale d’ordine, rilasciandone ricevuta provvisoria (art. 2678 Codice civile); ne riporterà copia sul registro particolare delle iscrizioni (art. 2679 Codice Civile) ed effettuerà la registrazione nei registri di classificazione . Salvo patto contrario, le spese di iscrizione sono a carico del debitore, anche se il richiedente è tenuto ad anticiparle.

Anche la risoluzione 149/E/2017 ha dato alcune precisazioni operative stabilendo che, Da un punto di vista operativo, e segnatamente per quel che concerne la compilazione della prescritta nota, tali iscrizioni rientreranno nell’ambito della specie: “ipoteche della riscossione” prevista dalla circolare n. 24/E del 17 giugno 2015; al fine della relativa descrizione potrà essere utilizzato, nelle more di successivi adeguamenti informatici, il codice generico 420, con la descrizione: “Ingiunzione fiscale (art. 7, comma 2, lettera gg-quater d.l. n. 70 del 2011)”